Павел Макевич: Теплице весь город – как большой ботанический сад

Ярослав Мошков

11 лет назад

Павел Макевич: Теплице весь город – как большой ботанический сад

В Чешском городе Теплице наиболее крупной риэлторской компанией, ориентированной на жителей с постсоветского пространства является “Broker’s First Company s.r.o.” (прошлое их название “Balticflora Company s.r.o.”). Директор данной компании Павел Макевич ответил на вопросы главного редактора ИА “Русские Новости” Ярослава Мошкова о недвижимости в городе Теплице, её видах и о том, почему русскоязычные люди покупают недвижимость в этом городе.

Директор “Broker’s First Company s.r.o.” Павел Макевич.

Назовите основные причины, по которым русские, украинцы и русскоязычные из стран Западной Европы приобретают недвижимость в городе Теплице.

Я бы еще добавил – израильтяне, в последнее время много клиентов оттуда. Считаю, что это важный критерий, ведь народ Израиля известен тем, что умеет считать деньги. И если они решили куда-то инвестировать – значит там хорошее соотношение цена-качество.

Причин покупок три: вложение денег в страну со стабильной экономикой; переезд в Чехию; и, скажем так, дача в Европе. Последний мотив сейчас самый частый, поскольку с 2011 года получить ВНЖ стало сложнее, а годовую чешскую мультивизу, наоборот, проще. Вообще визовый режим между Чехией и Россией постоянно упрощается.

Поэтому образовался тренд: человек покупает квартиру в Чехии за 10-15 тыс. евро, обустраивает ее по своему вкусу, и использует Чехию как базу для поездок по всей Европе. Здесь дешевые авиабилеты, часто получается купить горящую путевку за копейки. Многие приобретают машину или мотоцикл для путешествий, благо, в Европе везде автобаны. Кому как нравится, тут есть простор для творчества.

Да и рядом с Теплице есть много интереснейших туристических мест. Я тут живу давно, и все равно постоянно открываю для себя что-то новое для поездки на выходные. Чешская Швейцария, замок Казановы, Тисские скалы, Зайффен – родина Щелкунчика, град Стршеков, шикарный зоопарк в Усти-над-Лабем, Комариная Вышка и т.д. и т.д. – все это на расстоянии вытянутой руки от Теплице. Не говоря уже про Дрезден, Карловы Вары и Прагу.

Какие виды и типы недвижимости существуют в Чехии? Что пользуется наибольшей популярностью в Теплице?

Сейчас мы в основном продаем квартиры, а до кризиса наши клиенты покупали в Теплице как квартиры, так и красивые старинные виллы. В районе Шанов (от немецкого schön – красивый) таких зданий очень много. Там сказочно красиво, я очень люблю там гулять.

Что касается формы собственности, то город Теплице стал популярным среди наших соотечественников именно благодаря дешевым кооперативным квартирам. Когда я говорю кому-то, что квартиру в Чехии можно купить за 500 тыс. российских рублей, мне обычно отвечают: “Может ты напутал с курсами? Может за 5 миллионов рублей?”

Так вот, ошибки нет. За 500 тыс. рублей или 12 тыс. евро действительно можно купить квартиру в кооперативной собственности. Правда, некоторые наши клиенты по старой памяти опасаются кооперативов. Люди думают, что кооперативы в России и в Чехии – одно и то же.

А это не так?

Нет. Во-первых, если мы говорим про теплицкий кооператив-гигант МИР, а он сейчас единственный, кто продает квартиры иностранцам, то там пай полностью выплачен. Квартира полностью ваша. Во-вторых, в кооперативах, зачастую, больше порядка. Они существуют десятилетиями, там все стабильно, все устоялось, все организованно по-чешски аккуратно и четко. Есть Устав, есть административные работники, которые решают все вопросы.

Ведется, например, список должников. Представьте, что вы решили сдать свою квартиру в аренду. Появился арендатор, он выглядит вполне прилично, и вы с ним вместе идете в кооператив, чтобы зарегистрировать договор аренды. И в кооперативе внезапно выясняется, что этот человек ранее создавал проблемы, например, за ним числятся долги.

Сдать ему квартиру вам не разрешат. Некоторым людям кажется, что тем самым ограничивают их свободу, но я так не думаю. Наоборот, кооператив защищает и себя, и вас, как члена кооператива.

Тогда как в частной собственности вы предоставлены сами себе. Может, например, возникнуть ситуация, когда большая часть жильцов дома не хочет собирать деньги в ремонтный фонд, или собирает, но мало. И вы ничего не сможете с этим сделать, тем более если не живете постоянно в Чехии. А когда потом в доме потечет крыша, это выльется в гораздо большие расходы.

А кооператив МИР регулярно проводит капремонт зданий, все дома утеплены, красиво покрашены, везде современные стеклопакеты. По этой причине и коммунальные платежи в кооперативной квартире, как правило, выше. Но разница незначительна, особенно у маленьких, 1-2-комнатных квартир.

Получается, что кооперативная квартира даже лучше, чем частная?

Иногда да. Зависит от того, какая частная. Факторов много, и не сочтите за рекламу, но чтобы взвесить все за и против, лучше обратиться к специалистам.

Конечно, если позволяют финансы, то при прочих равных (район, планировка, состояние всего здания и т.д.) лучше купить частную квартиру. Ваше имя записывается в чешском кадастре недвижимости, под частную можно получить ипотеку, там можно разместить юрадрес своей фирмы. Но они и дороже. За 25-40 тыс. евро можно купить 2-3-комнатную частную в хорошем зеленом районе, в панельном доме. Квартира в старинной вилле стоит уже других денег, порядка 1000 евро за метр. Это без ремонта. И квартир таких продается мало.

А кооперативных квартир в Теплице большинство, выбор больше. К примеру, в центре города практически нет частных квартир, а кооперативные – на любой вкус, от маленьких студий до трехкомнатных с большой лоджией.

Из минусов кооперативных квартир можно назвать также более высокие сопутствующие расходы. Во-первых, надо открывать фирму. Это рутинная в общем-то операция, которая у нас стоит 1200 евро, но все же требует от клиента каких-то действий. Скажем, заверить подпись на доверенностях, получить справку о несудимости. А частную любой иностранец с 2009 года может купить просто на физ. лицо. Во-вторых, платеж за вступление в кооператив для юрлиц это порядка 1450 евро. Хотя с другой стороны вы экономите на том, что не надо платить 4-процентный налог налог, как при продаже частной собственности. В-третьих, если вы сдаете кооперативную квартиру в аренду, вы должны платить кооперативу около 25 евро в месяц.

Но если вы просуммируете все расходы, то убедитесь, что кооперативная квартира все равно выходит в полтора-два раза дешевле частной.

Известны ли случаи обмана, когда продавцы квартир и домов предоставляли по интернету фотографии недвижимости, не соответствующие реалиям, и покупатели получали «кота в мешке»?

Это очень интересный вопрос, который у меня вызывает целые цепочки мыслей и ассоциаций. Начать надо с того, что явный, наглый, целенаправленный обман в Теплице не встречается. Мои друзья-риелторы из Москвы постоянно рассказывают, как мошенник выстроил сложную схему с целью получить все деньги, а квартиру оставить за собой – такого в Теплице практически нет. Видимо, в силу того, что город маленький и все друг друга знают. Местное население вообще не пугано, во многих ситуациях чехи верят друг другу на слово, без договоров.

Есть откровенные обманщики, но их все знают. Например, агентство PROLUX, про них писали газеты, показывали по телевизору, но они продолжают работать по всей Чехии. Есть еще отдельные физические лица, скажем так, свободные художники, которые крутятся в этой теме, и могут где-то что-то урвать. Как чехи, так и наши бывшие соотечественники. Могут взять залог и перестать брать телефон. Но опять же, речь идет о сумме комиссии или залога, но не о полной цене квартиры. И, повторюсь, их все знают, это все такое мелкое, легко решаемое.

То есть сделки купли-продажи в Чехии проходят без серьезных затруднений?

Я бы так не сказал. У нас, кажется, не было еще ни одной простой сделки. Да, явный обман в Теплице не встречается, однако часто встречается некомпетентность и невнимательность. Например, один раз наш юрист решал ситуацию, когда после сделки чешское агентство послало деньги не на счет продавца, а обратно на счет покупателя. По-ошибке, не специально. А сколько раз бывало так, что у чешского маклера не то что нет договора с продавцом, а он продает квартиру, даже не проверив, кто является ее владельцем. Не специально, просто он поверил на слово парню, который живет в этой квартире. А этот парень тоже не хотел специально обмануть, он искренне верил, что у него есть доверенность от реального владельца. А доверенность оказалась просто на оплату коммунальных услуг.

И тут мы подходим к серьезной проблеме. Дело в том, что деятельность агентств недвижимости в Чехии попадает под простую лицензию. Любой человек может пойти в управление по предпринимательству, подать заявление, и через неделю он – риелтор. А может купить франшизу, пройти трехдневные обучающие курсы, и он уже солидный риелтор – представитель крупной международной фирмы.

В результате клиенты теряют доверие ко всей области. К сожалению, не редко приходится слышать, что риелторам люди не доверяют.

О чем тут говорить, если у многих местных “агентств недвижимости” нет даже офиса. Причем, это могут быть и чехи, и русские. Наши соотечественники как правило переезжали в Чехию через открытие фирмы, т.е. фирма у них уже есть, а лицензию на риелтерскую деятельность получить очень просто. И заниматься недвижимостью, так сказать, в свободное время. Понятно, что находясь за границей и изучая вопрос по интернету, очень сложно отличить крупное агентство от, скажем так, агентства семейного типа. На сайте можно написать все что угодно.

Зато такие маленькие фирмы наверно дешевле? Они не платят за офис, не платят зарплату юристу…

Должен признаться, что я не проводил мониторинг цен, но вероятно да, они дешевле. На начальном этапе, пока не возникнет какая-то проблема. Это нормально, это рынок. Есть официальный автосервис, есть автосервис в гараже, а клиент имеет право выбирать, что ему больше нравится. И совсем не обязательно гаражный авторемонтник плохо ремонтирует, он может быть прекрасным мастером. Но к такому мастеру обычно очередь, у него всегда есть работа. Вы звоните ему, а он говорит: сегодня не могу, давайте в следующий четверг, с 14 до 15 у меня окно. Т.е. вы под него подстраиваетесь, а не он под вас. Если он заболел, то заменить его некому. И тем более, он не будет обеспечивать вам сопутствующий сервис типа проката машины на время ремонта. Это нормально, это логично, но это не всегда удобно для клиента.

Кстати, если к мастеру-одиночке очереди нет, он всегда свободен и доступен, то это повод задуматься – почему так? Почему он давно работает, а клиентуру не наработал?

Кроме того, если вернуться к вопросу цен, то не всегда на сервисе они выше. Как-то мне надо было поменять масло и фильтры, я позвонил русскоязычному авторемонтнику в Теплице, он назвал цену. Потом я позвонил в официальный сервисный центр – цена оказалась такая же.

Я, например, последнее время езжу на сервис. Потому что там в любое время, и вечером, и в выходные, есть работники, там можно выпить кофе в приятной обстановке, там есть какие-то правила, стандарты, гарантии. Там контроль в конце концов, и вы знаете, что у вас не украдут деталь из машины.

Если вернуться к недвижимости, то да, комиссия маленького агентства может быть ниже, но где гарантия, что не завышена цена на квартиру? Это, кстати, самая частая претензия на форумах в интернете, дескать, мне продали квартиру в Теплице в два раза дороже рыночной стоимости. Представляете, в два раза!

Я таких историй слышал уже не один десяток, т.к. эти люди потом приходят к нам и просят продать их квартиру по той же нереально высокой цене 🙂 Истории эти похожи как две капли воды: “Пару лет назад знакомый предложил мне квартиру в Теплице, в центре Европы, всего за 20 тыс. евро. В красивом, недавно утепленном панельном доме, в районе Просетице. Я купил, приехал в Теплице, постепенно разобрался в ценах, и понял, что меня обманули.”

Обман здесь действительно в два раза, т.к. мое мнение, что квартира в Просетице не может стоить больше 8 тыс. евро. Да, бывает, что человек вложил 15 тыс. евро в ремонт, и продает по цене ремонта. Но те покупатели, кто хотят квартиру с хорошим ремонтом, как правило, выбирают для себя другие районы. Поэтому, мы никогда особо не предлагали квартиры в Просетице. Нет смысла.

Что делает человек, которому продали квартиру втридорога? К сожалению, часто он пытается продать ее кому-то за такую же цену. И бывает что ему это удается. Поэтому в Просетице получились уже целые цепочки обиженных, и часто эти обиды выплескиваются в интернет. Потом приходится читать на форумах плохие отзывы обо всей теплицкой недвижимости. Подчеркну, что все эти отзывы базируются только на одном неликвидном районе Просетице и кооперативе OSBD. Остальные районы Теплиц в плане недвижимости очень интересны, и пока недооценены.

Но мы, кажется, далеко ушли от вашего вопроса про покупку квартиры по фотографиям 🙂 Конечно, всегда лучше приехать и посмотреть квартиру лично. Но довольно часто чтобы сэкономить время и деньги, люди покупают квартиру по фотографиям. А фотографии, умышленно или нет, могут не содержать какие-то важные детали.

Поэтому я рекомендую вам, если есть хоть малейшие сомнения, – попросите продавца прислать дополнительные фотографии “того пятна на потолке в ванной”, а лучше снять видео.

Но, надеюсь, я смог показать, что проблема здесь шире, чем несоответствие фотографий действительности. Обязательно надо обратить внимание на район и на то, какие в этом районе цены на недвижимость. Казалось бы, какая разница, в каком районе квартира, если город маленький и везде можно доехать за 20 минут? Но принцип “Location, Location, Location” действует и в Теплице. Особенно наглядно это видно в районе Просетице, где цены упали уже до 4-5 тыс. евро. А в 100 метрах оттуда на склоне холма престижнейший район На Летне, где цены на элитные квартиры доходят до 200 тыс. евро.

В чем отличие города Теплице от других чешских городов? Почему именно в Теплице низкие цены на недвижимость?

Если позволите, я начну отвечать со второго вопроса. Как ни странно, цены в Теплице не являются низкими. Тут обычные для Чехии цены. Более того, в Теплице есть дорогие районы, скажем, в Шанове продаются квартиры по 80-100 тыс. евро, и это без ремонта. А в панельном доме частная квартира везде, кроме Праги и краевых центров, стоит 30-40 тысяч. Кооперативные квартиры тоже везде дешевле, чем частные, но далеко не везде их иностранцам (не из Евросоюза) продают. А в Теплице сложилась такая ситуация, что самый большой кооператив МИР занимает самые лучшие, самые зеленые районы города – Шанов-2, Нова Вес, Била Цеста и центр. И этот кооператив, к счастью, разрешает покупку иностранцам на юрлицо.

При этом Теплице – город с богатой историей и курортными традициями. О чем говорить, если это старейшие “лазни” в Чехии. Здесь, в разное время, конечно, отдыхали три русских императора: Петр Великий, Александр I и Николай I. И в наше время сюда приезжает для отдыха и лечения очень много людей со всего мира, в том числе и из пост-советского пространства. Особенно славится детский санаторий, благодаря уникальным методикам лечения ДЦП. Т.е. это реальное лечение радоном по направлению врача.

Кроме того, Теплице интересен своим расположением. Меньше часа до Праги, 20 минут до границы с Германией и курортного города Альтенберг, 40 минут до Дрездена. До Лейпцига 2 часа, до Берлина 2,5. Т.е. живя в Теплице, удобно совершать туристические набеги на 1-2 дня на соседние города.

А для меня Теплице – это прежде всего город для прогулок. Понимаете, в Теплице нет пафосных туристических достопримечательностей типа Эйфелевой башни. Хотя именно Теплице чехи называют Малый Париж. Или возьмите Дрезден, где потрясающе красивый центр, но стоит из него выйти, и вы оказываетесь в социалистической панельной застройке.

А Теплице – город более равномерный. Здесь много парков с деревьями и цветами, весь город – как большой ботанический сад. Здесь уникальный вилловый район Шанов. Он занимает большую площадь, можно часами гулять по улочкам Шанова и любоваться на старинную архитектуру. Все дома очень разные, здесь работали немецкие архитекторы, чешские, голландские, австрийские и т.д. И все это, представьте, на фоне неба, Крушных гор и горы Дубравка с одноименным старинным замком.

В общем, я живу в Теплице давно, и не надоедает. Наоборот, с каждым годом мне тут все больше нравится. Но это при условии, что у вас есть дело, которым вы занимаетесь. Если от города вам нужен отдых, а не приключения. Если же вы любите клубы и шумные тусовки, то Теплице – не для вас.

А что, в Теплице нехватка развлечений?

Развлечений много, все же по чешским меркам это большой город, 52 тыс. человек. Конечно, тут тоже есть клубы и дискотеки. Вообще есть вся инфраструктура, больница, поликлиника, магазины и т.д. Местные жители любят спорт, как активный, так и поболеть. Много болельщиков собирают футбольная команда Теплице и наша мини-футбольная команда Балтикфлора. Есть театр, опера, балет, кинотеатр, прямые трансляции оперы из Нью-Йорка, ботанический сад. Конечно, разные картинги, боулинги, пейнтбол, теннис, сквош, бадминтон, аквапарк и т.д. И, конечно, санатории и спа-салоны. Так что при желании каждый найдет что-то для себя.

Но не ждите, что вас будут развлекать. Тут не суют в руки туристам листовки, как в Праге. Надо будет самим подойти к театральной тумбе, и посмотреть, что сегодня в программе. Развлечения рассчитаны в основном на местных жителей. Зато как приятно случайно заглянуть в полуподвал и обнаружить там ресторанчик с интерьером в рок-н-ролльном стиле 60-х и с отличной кухней.

Что сейчас происходит с рынком недвижимости в Теплице? Цены растут или падают?

Сложно ответить однозначно, в разных районах города есть колебания в ту или иную сторону. Бывают единичные продажи по ценам сильно ниже среднего, но это потому, что продавец спешит. В целом, я бы сказал, что рынок стоит на месте.

Но есть предпосылки к тому, что цены будут расти. Во-первых, достраивается автобан Прага-Дрезден, который проходит через Теплице, осталось доделать километров 20. Уже сейчас некоторые жители Теплиц ездят в Прагу на работу, а после этого до Праги можно будет доезжать еще быстрее.

Во-вторых, в центре Теплице на площади Свободы заканчивается строительство двух современных торговых центров, с парковками, кинотеатрами и другими развлечениями. Безусловно это даст толчок развитию города. Многие в связи с этим ожидают рост цен на недвижимость, особенно в центре, по ул. Алейни и У Дивадла.

В-третьих, основатель нашего агентства Михаил Жак строит в Теплице, в районе Шанов-2, на склоне горы Дубравка, детский развлекательный центр. В Чехии всего несколько детских комплексов такого уровня, и естественно, его появление повлияет на экономику Теплице самым положительным образом.

Есть и несколько долгосрочных факторов. Рано или поздно Чехия перейдет на евро, после этого, как вы знаете, цены на недвижимость обычно поднимаются. Да и вообще мировой кризис и рецессия не могут длиться вечно, через несколько лет все равно начнется рост.

Думаю, что в любом случае опытный инвестор не будет принимать решение на основании интервью. Так что приезжайте в Теплице, чтобы оценить все своими глазами!