Хрущобы возвращаются. Московский рынок недвижимости снова завоевывает «панель»
Еще совсем недавно эксперты московского рынка недвижимости уверяли, что панельное домостроение осталось в прошлом и вряд ли вернется в ближайшее время. Однако невероятно высокие цены на квартиры и ограниченность покупателей в деньгах заставили девелоперов в кризис снова строить панельное жилье как в Москве, так и в Подмосковье. «Голодные дни» миновали, но, вместо того чтобы вернуться к «монолиту», застройщики предпочли просто завысить цену на «панель».
Во время кризиса 2008 года, как известно, отечественные строители пострадали едва ли не сильнее всех, так как стройки велись в основном на кредитные деньги. Одновременно доходы граждан существенно сократились, и спрос совсем упал. Чтобы «перезапустить» рынок, предпринимателям нужно было нетривиальное решение, и оно нашлось. Оглядываясь назад, эксперты в качестве поворотного момента чаще всего называют микрорайон «Марфино» от «Ведис Групп». Получив достаточно дешево земельный участок, компания сумела выставить невероятные для московского рынка цены — от 65 тыс. рублей за квадратный метр с отделкой. В результате проект был полностью распродан, несмотря на кризис, а первый комплекс сдан уже через год, что стало рекордом для столичных новостроек. Все три составляющие успеха — цена, наличие отделки и скорость — стали возможны только по одной причине: девелопер решил строить панельное жилье. Пример оказался заразителен. В итоге кризис практически перевернул рынок: в московском регионе снова стало не стыдно строить дома из панели, и за последние годы эта тенденция только набрала силу. Так, в Москве крупные проекты панельной застройки есть у ГК «ПИК»: ЖК «Чертановский», «Аннинский». Кроме того, также анонсированы продажи в новом ЖК «Мироновский» (Мироновская ул., вл. 46), и в текущем году уже открылись продажи в ЖК «Большое Кусково». Крупные панельные проекты реализует уже упомянутая выше компания «Ведис Групп», в частности, жилые комплексы «Мичурино» и «Юрлово», то есть недостатка в предложении нет даже в районах до МКАД. Правда, покупателям стоит относиться к таким покупкам осторожнее. Срок эксплуатации панельных домов зачастую не превышает 50 лет, а несоблюдение некоторых технологий сокращает его еще в 1,5—2 раза. Самих застройщиков это, правда, абсолютно не смущает. В обозримом будущем они планируют насыщать рынок именно «панелью». В принципе их можно понять: чем быстрее разрушаются объекты, тем быстрее придется возводить на том же месте новый дом. Впрочем, девелоперы не собираются рассчитывать лишь на допприбыль через несколько десятилетий. Максимизировать доходы рассчитывают уже сейчас. Для этого намерены продавать «панель» по цене «монолита».
«Панель» крепчает
До 2008 года панельное домостроение было распространено либо в городах-спутниках, либо в спальных районах за МКАД, вспоминает руководитель департамента экспертизы проектов компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Анна Соколова. В черте города главенствовал «монолит». Со времен кризиса ситуация немного изменилась. В настоящий момент объем панельных новостроек в Москве составляет 32%, на «монолит» приходится 68% проектов. В Подмосковье за счет реализации крупных жилых комплексов выросла доля панельного домостроения, которая сейчас на первичном рынке составляет около 45%. По объему предложения первичный рынок Московской области примерно в несколько раз превышает столичный.
«Кризис внес существенные коррективы в планы застройщиков и показал, что быстро возводимое панельное жилье в пределах Москвы пользуется повышенным спросом и может приносить хороший доход за довольно короткий срок реализации», — объясняет Анна Соколова. С учетом того, что Москва по объему строящегося жилья в четыре с половиной раза проигрывает Московской области, можно предположить, что уже в ближайшее время доля панельного жилья в столичном регионе может достичь 50%.
По области, где изначально отдавали приоритет недорогому жилью, прирост «панели» будет не столь значительным. Но цифры все равно впечатляют. Как говорит заместитель гендиректора по маркетингу и продажам «Пересвет-Инвест» Ирина Кирсанова, до кризиса на долю панельных новостроек в области приходилось 40%. То есть после кризиса этот показатель вырос в Московской области примерно на пять процентных пунктов. Более того, по словам участников рынка, в будущем число крупных панельных объектов будет расти, в том числе и за счет освоения новых территорий за МКАД, например, на тех же Люберецких полях аэрации. В числе девелоперов, которые активно строят панельные многоэтажки, ГК «Мортон»: в ее активе сразу несколько крупных проектов в Подмосковье. По словам гендиректора «Мортон-Инвест» (входит в ГК «Мортон») Антона Скорика, в ближайшем Подмосковье панельные дома современных серий сегодня как никогда актуальны и пользуются огромным спросом у потребителей. «Соотношение панельных и монолитных домов по нашим проектам составляет примерно 85% «панель» и 15% «монолит». Это в среднем, в каждом конкретном проекте этот показатель меняется», — говорит эксперт. В качестве примера он приводит реализованные проекты: «1 Мая» и «Щитниково» в подмосковной Балашихе, «Катюшки» в Лобне и новый проект «Бутово Парк». «Здесь мы одновременно строим монолитные дома, разработанные в нашей проектной мастерской, и «панель» современных, но уже проверенных годами серий: П-44Т, П-44К, П-111М, КОПЭ, РД.90», — добавляет Скорик.
Вопрос цены
Кризис миновал, и девелоперы решили воспользоваться спросом на «панель» в своих интересах. Еще совсем недавно панельное домостроение ассоциировалось с застройкой экономкласса. Предполагалось, что стоимость квадратного метра в таких проектах ниже, чем в монолитных домах. Однако сегодня, как, не стесняясь, признают эксперты, стоимость объектов не зависит от технологий строительства. В большей степени на цену влияют местоположение, транспортная доступность и стадия строительной готовности. Кроме того, сейчас в панельных домах преобладают квартиры небольшой площади, что позволяет застройщику увеличивать стоимость квадратного метра. Например, по словам Анны Соколовой, в Москве стоимость «квадрата» в монолитных проектах экономкласса «Загорье» и «Царицыно» ниже цен панельных домов серии П-44 ГК «Пионер» в объекте LifeСходненская. По словам Антона Скорика, цена квадратного метра в разных типах домов отличается не столь существенно, поэтому и квартиры в монолитных домах могут быть вполне доступными по цене. Зато, как говорит эксперт, стоимость сделки в панельном доме зачастую ниже, чем в «монолите» за счет традиционно меньших площадей квартир в панельных домах. Впрочем, и это не аксиома: например, квартиры в панельном доме П-44Т и в монолитном доме микрорайона «Бутово Парк» практически не отличались по цене, так как метражи в этих домах были сопоставимыми. Правда, некоторая разница в цене пока сохраняется. Так, по данным пресс-секретаря инвестиционно-строительной компании «СИТИ-XXI век» Сергея Лядова, если сравнивать средние цены по сегментам столичного рынка новостроек, то квадратный метр «монолита» дороже квадратного метра «панели» на 70—80%. Однако если исключить из выборки монолитных новостроек элитного и бизнес-сегмента панельные дома оказываются дешевле монолитных комплексов комфорткласса всего на 10—15%. «На сегодняшний день предложение квартир с выполненной отделкой, как правило, сосредоточено в панельных новостройках. Квартиры в монолитных домах в большинстве своем реализуются без отделки со свободной планировкой», — говорит заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость» Ольга Новикова. По данным аналитического департамента компании «НДВ-Недвижимость», в мае средняя стоимость метра в панельных новостройках Москвы (без учета элитных объектов) составляла порядка 141 500 рублей, в монолитных корпусах — около 186 552 рублей.
Если стоимость квадратного метра в панельных и монолитных новостройках отличается незначительно, то с точки зрения инвестиционной привлекательности ситуация несколько иная. Так, по оценкам экспертов «Абсолют Недвижимости», доходность панельных новостроек сегодня составляет в среднем 9,5% годовых. «Эти показатели достигаются за счет быстрых темпов строительства. В среднем на возведение одного этажа уходит неделя, на проводку коммуникаций — три-четыре месяца, поэтому через девять-десять месяцев двадцатиэтажное здание легко сдается в эксплуатацию», — объясняет генеральный директор компании «Абсолют Недвижимость» Андрей Титюник. В свою очередь, в монолитном доме за месяц возводится два-три этажа, а с учетом проведения коммуникаций и отделочных работ строительство заканчивается через 1,5—2,5 года.
В поисках синергии
Таким образом, если для застройщиков возведение панельных домов гораздо выгоднее, то для покупателей разница в цене стремительно нивелируется. В таких обстоятельствах впору задуматься о сравнительной эффективности инвестиций в недвижимость. Понятно, что, почувствовав тренд, застройщики начинают весьма навязчиво рекламировать именно «панель». Нетрудно заметить, что плюсов у «монолита» они вдруг стали находить куда меньше, чем год назад.
По словам Антона Скорика, у каждого типа домостроения есть свои особенности и ощутимые преимущества. Так, технология монолитного домостроения предполагает более высокие потолки в квартирах, предлагает покупателям большие метражи и широкие возможности по перепланировке квартир. Панельные дома строятся быстрее, отличаются оптимальными для экономкласса метражами и планировками квартир. Кроме того, они уже сегодня имеют не только несколько видов фасадных решений, но и различные варианты отделки входных групп, холлов, коридоров и лестничных пролетов, что выводит их за рамки типовых в том смысле, в котором мы привыкли говорить о них еще несколько лет назад. В квартирах выполняется электрическая разводка, устанавливаются розетки, в некоторых сериях домов на полу уже есть стяжка.
В общем, тренд налицо. В обозримом будущем в сегменте жилья среднеценовой категории девелоперы планируют наращивать именно долю «панели». Самый главный и проблемный вопрос в панельном домостроении — это качество сборки панелей. Среди недостатков панельных домов можно также отметить невозможность перепланировки: стены внутри в основном несущие. Девелоперы, в свою очередь, спешат удовлетворить и этот запрос покупателей. По словам Ольги Новиковой, для обеспечения в дальнейшем конкурентоспособности панельного жилья активно разрабатываются и внедряются на рынок новые серии панельных домов, некоторые из них даже предлагают возможность перепланировок.
Насколько надежными и недорогими окажутся «панели» с возможностью перепланировки, покажет время. Впрочем, существенный минус панельных домов заключается в другом. По словам управляющего директора «Century 21 Запад» Евгения Скоморовского, это прежде всего сроки эксплуатации. «Обычный панельный дом может простоять 30—40 лет, современные технологии уже позволяют выпускать «панель» сроком эксплуатации до 100 лет, но даже при таком варианте панельные дома проигрывают монолитным, у которых срок эксплуатации практически неограничен», — объясняет эксперт. Более того, по его словам, существенную проблему представляет работа над панельными стыками — при некачественном исполнении срок эксплуатации существенно сокращается. Несмотря на это, панельные дома сейчас удерживают цены сильнее «монолита». В частности, по данным «Индикаторов рынка недвижимости», только за последнюю неделю июня монолитные дома в Москве потеряли в цене 1,2% стоимости и упали до 175,5 тыс. рублей за квадратный метр, а панельные подешевели всего на 0,7% до 154 тыс. рублей за квадратный метр. По словам Евгения Скоморовского, «возможно, это объясняется тем, что монолитные дома строят в основном в сегменте бизнес-класса, который в столице еще со времен кризиса отличается минимальной ликвидностью».
При этом сами девелоперы и не спорят, что с точки зрения технологий будущее принадлежит монолитным домам. «Монолитные дома долговечнее, они выигрывают по видовым характеристикам, имеют большее разнообразие архитектурных форм. Хотя вряд ли возможно, что монолитное домостроение когданибудь полностью вытеснит «панель». Все-таки по скорости возведения и себестоимости они выигрывают у монолитных домов», — говорит генеральный директор «МИЦ-Девелопмент» Сергей Хорошков. По его словам, за «панель» говорит быстрый срок строительства домов, заводское качество, а также то, что требуется меньше вложений на отделку, так как пол и стены ровнее, чем в монолитных домах. «С точки зрения перспектив развития, более важна не только и не столько технология строительства, сколько грамотная концепция проекта, с основой на потребительских предпочтениях», — говорит Антон Скорик.
Пока у потребителя еще остается выбор между «панелью» и «монолитом», но не исключено, что в скором будущем он почти исчезнет. Более того, девелоперы готовы идти по пути удешевления монолитных домов. Уже сейчас застройщики пытаются совместить в одном проекте особенности монолитного и панельного домостроения. Как говорит руководитель управления маркетинга и развития ГК «Конти» Сергей Мигунов, в настоящее время на смену панельному домостроению приходят монолитносборные конструкции. В итоге получается монолитный дом, но при его строительстве монтируются уже заранее подготовленные блоки. «Этот способ сочетает преимущества и монолитного, и панельного домостроения. Себестоимость монолитносборных домов существенно ниже, чем классическая монолитная застройка. И я думаю, что в перспективе этот тип домостроения может существенно потеснить «панель», — говорит эксперт. Другое дело, что проблему со стыками между блоками это никак не решает. То есть покупателю будут предлагать якобы «монолит». Вероятно, застройщики даже назначат на него цены заметно выше, чем на панельные объекты. Вот только о былой долговечности монолитных домов после внедрения таких проектов, похоже, придется забыть.
Популярные серии панельных домов
П-44Т — компактные квартиры, востребованный баланс типологий. Квартиры в данной серии пользуются высоким спросом у покупателей.
П-111М — серия предлагает огромное разнообразие планировок и большой выбор вариантов отделки фасада. Дома этой серии могут иметь навесной фасад, так что сразу непонятно, панельный это дом или монолитный.
П-3М — большой выбор разнообразных планировок, небольшая площадь квартир, в квартирах предусмотрены эркеры.
КОПЭ-Парус, КОПЭ-Башня — относительно крупные по площади квартиры. В рамках комплексной застройки такие дома, как правило, возводят в небольшом количестве, чтобы разбавить застройку сериями с более компактными квартирами.